探究弥勒为什么坚挺，以及版纳为什么没办法维持高价，应该对大家研究异地投资与以后退休度假去哪里有一点参考价值。
本文所采用的房价资料，各位参考就行了，不用太当真，因为只要你熟悉了一个城市，就一定知道某个房价网站的房价走势为什么会这样走，能猜出来它可能是只抓取了哪里或者某个范围的样本。
比如我在吉屋网看到的深圳房价，就很奇怪，似乎把年初的涨幅全部吐回来了，真是不可思议。
有几个城市的外地购房人口我认为可能超过一半：丽江，大理，北海，版纳，弥勒，三亚，防城港。最近，因为疫情因素一直不稳定，原来预计恢复的一些度假城市或者长居城市，房产市场没怎么恢复，比较萧条。
三亚目前的销量估计只有前年的三分之一（加上严格限购问题），北海的销量上半年只有去年的六成，版纳可能也只有去年的六成，而红河弥勒市似乎不受影响，持续稳定的销售。
实际上是弥勒的销售量本来就非常的少，主因就是知道这个城市的人太少了，以前就没有跳起来过，也就没空间向下跌。
下图为近五年来四个城市的人口，年均商品房销量大约情况：
备注：如果偏向采用近两年资料，以上三亚的销售面积约剩下一半。
最近几年弥勒每年销售的住宅数量大多在40万平米，而弥勒的房子至少有三分之一，至多三分之二被外地人买走（非弥勒的红河人也视为外地人）。
下面是各个城市三年来的房价走势：
从上面看，房价表现优劣排序分别是：弥勒，北海，三亚，版纳。
最早我写过一些南方沿海以及度假城市的价格预测排序，当时我很明确的把版纳排在湛江后面，可惜排了没多久后，版纳快速上涨，冲到全国房价排名大约第40名，甚至一度超越昆明，远远把湛江甩到连车尾灯都看不到。
类似这种事，其实不止发生过一个城市，太多了，有些回来了，有些就不回来了。
探究弥勒为什么坚挺，以及版纳为什么没办法维持高价，应该对大家研究以后退休度假去哪里有一点参考价值。
这里就条列式说下个人看法：
之前之所以没有给版纳较高的估值在于交通条件不够良好。有些人认为用飞机就行了，但是实际上很多人不喜欢总是飞机出行，特别是年纪大的人。类似版纳的走势的，还有一个腾冲，也是肇因于交通问题。
之前大家会选择版纳或者腾冲应该是其他地方的交通正在改善，却没有足够的人有充分的认识，版纳消费了她自己累积的知名度，转化为给开发商获得额外的利益。
这些城市的购买力多半是来自大城市的溢出效应，当这些小城市房价还在以下时，外地人很快会把低于的新房买掉，当知名度与原有房价不匹配时，非常容易一下就推升房价，秦皇岛，大理等等很多城市都是类似，当其他地方都是六七千时，版纳的知名度，就更加有优势了。
弥勒的知名度太低，因此这推升的过程被延后了，加上弥勒本身原来的房产供应量就不高，开发商根本不敢随便盖房，据我所知，至今弥勒没有一家全国百大开发商进驻，顶多是昆明来的开发商，没有知名开发商，营销力度就大打折扣，更加无人知道这里。
弥勒市GDP大约为亿，人均GDP超过全国均值，而房价居然两年前才0多元，这个现象在全国都很罕见，高GDP很大一部分来自非民营企业的经营效益，他们有足够的员工拿着高工资，会推升房价，后面我把资料贴上。
有些人认为高GDP没什么用，我的看法是必须去分析下细节，比如对应的当地房价是多少？这些GDP产生来自什么类型的企业，是否带动人口以及地方税收，并且这些钱用在什么地方居多？
小城市也有辐射范围问题，如果有兴趣，大家看下弥勒和版纳的地图，弥勒能吸附近两三个县城的人口，并且位置良好，处于南昆高铁，南北各有几个县城，可以视为多条路的交叉路口中心，而版纳没有（后面附图），一旦外地人不来了，房价稍微降低，立即有本地人或者附近县城的人闻风而至，开始进场，支撑房价。
从城市建筑去观察，弥勒有更多的旧房需要拆迁处理，也会加速整个城市的更新，逼迫人们花费更多的资金在房产上面。
从城市规划发展的冗余空间来说，弥勒很幸运有一大片空地（以前不太平整，但是正在铲平），从市区刚好连接到高铁，整个片区可以合理规划，而版纳在河谷之外的发展就显得有点局促。
附近大城市房价大幅上涨，开始产生周末效应，广西和昆明都有客流往弥勒走，造成弥勒经济繁荣，进而推升房价，据群里群友的反应，很多重庆人和四川人也开始发现弥勒，开始互相介绍人过来。
其实目前群里就有好几个人当年就是看到我写过弥勒，搜索过程发现，进而入群，跑去弥勒买房，幸好我没预测错误，应该有人从中获益。
弥勒的价值在它的环境，气温，地理位置以及当前的房价。
我并不会对每个咨询的人只介绍某一两个城市，主要还是根据对方的情况给与判断合适的投资地点，有人适合北海，有人适合南宁，甚至说我如果遇到合适的人，我会喊他去玉林甚至梧州（我也喊过人去厦门和泉州买房）。
买房，找城市，最好的方式还是自己亲自都走一走，然后有疑问入群来聊一聊，真的觉得自己难以下决定的，再进行单独咨询也是一个办法。
下面是上文的补充图解：
弥勒上面有好几个城市，我对比起来，他们很愿意到弥勒来，昆明也有一些人把弥勒当作周末泡温泉的首选城市，东面有广西人喜欢跑过来，但是主要为消费，不是买房，而南边也有少数人可能上来，这里夏天相对凉爽一些，也比个旧显得有活力。
下图是云南的非私营企业工资，明显的云南的地级市的单位职工收入相对偏高，我查了下，竟然高于全国均值。
看到有五六千房价的小城市，如果有余钱，真的可以去看看，就算投错了，又能损失多少，到群里来讨论，还能降低投错的概率。
入群加
